3. Milyen megoldások jöhetnek szóba?
Nem minden élethelyzetre ugyanaz a válasz. Jellemzően három fő lehetőséget érdemes megvizsgálni, amelyek egymás alternatívái, és bizonyos ügyekben egymással is kombinálódhatnak.
A meglévő hitelszerződés módosítása
A jelenlegi banknál kéritek a szerződés módosítását: az ingatlant megtartó fél egyedül vállalja tovább a hitelt, a másik fél a bank jóváhagyásával kikerül a szerződésből.
A közös hitel kiváltása új hitellel
Egy új hitelből rendezitek a korábbi közös tartozást, miközben az új finanszírozás már az új élethelyzethez igazodik. Új hiteligénylést és hitelbírálatot jelenthet.
A közös ingatlan értékesítése
Ha a hitel egyedüli továbbvitele nem vállalható, vagy egyik fél sem szeretné megtartani az ingatlant, az eladás is lehetséges megoldás lehet.
A pontos jogi és banki megoldás a szerződéses helyzettől függ. A bank újra megvizsgálhatja a hitel visszafizethetőségét, kérhet jövedelemigazolást vagy más dokumentumokat, valamint további feltételeket is előírhat.
Érdemes már a folyamat elején írásban tájékoztatást kérni arról, milyen módosítást támogat a bank, milyen dokumentumokra lesz szükség, és milyen költségek merülhetnek fel.
A hitelkiváltásnál nem elegendő kizárólag azt megvizsgálni, hogy mennyi lenne az új havi törlesztőrészlet. Ugyanilyen fontos a kamatozás, a futamidő, a teljes visszafizetendő összeg, a kezdeti költségek és az új szerződés egyéb feltételeinek összehasonlítása.
Előfordulhat például, hogy egy hosszabb futamidejű új hitel havi törlesztése alacsonyabb, miközben összességében többet kell visszafizetni. A hitelkiváltás ezért nem automatikusan jobb vagy rosszabb megoldás: a teljes pénzügyi hatását szükséges áttekinteni.
4. Mit vizsgálhat a bank, ha egyedül szeretnéd továbbvinni a hitelt?
Az egyedüli hitelviselés vizsgálatakor a bank egyik alapvető kérdése az, hogy a törlesztés megfelelő biztonsággal teljesíthető-e.
Ebben az igazolható jövedelmed és a meglévő kötelezettségeid mellett szerepet kaphat a hitel futamideje, kamatozása, a fedezet értéke és a bank saját hitelbírálati gyakorlata.
Új hitel felvétele esetén az MNB adósságfékszabályai is fontosak lehetnek.
Jövedelemarányos törlesztőrészlet-mutató
Az igazolt jövedelemhez viszonyított hiteltörlesztési terhet korlátozza.
Hitelfedezeti mutató
Azt szabályozza, milyen arányú finanszírozás kapcsolódhat a fedezet értékéhez.
A jogszabályi korlátok azonban nem jelentenek automatikus hiteljogosultságot. A bank a saját szabályai szerint szigorúbb feltételeket is alkalmazhat.
Éppen ezért nem érdemes pusztán online kalkulátorok vagy ismerősök tapasztalatai alapján biztosra venni, hogy a korábbi közös hitel egyedül is továbbvihető.
5. Mit jelent ez a mindennapi pénzügyeidben?
A banki jóváhagyás és a hosszú távon biztonságos pénzügyi döntés két külön kérdés.
Lehetséges, hogy egy havi törlesztés papíron vállalhatónak látszik, miközben a válás utáni új háztartás költségei mellett már alig marad pénzügyi mozgástér.
Különösen igaz ez akkor, ha a korábbi kétkeresős háztartásból egykeresős háztartás lesz.
A lakhatási költségek mellett számolni kell az étkezéssel, rezsivel, közlekedéssel, gyermekekkel kapcsolatos kiadásokkal, biztosításokkal és a váratlan helyzetekre szükséges tartalékkal is.
Nézzünk egy egyszerű példát
500 000 Ft
havi nettó jövedelem
190 000 Ft
havi törlesztés
240 000 Ft
egyéb rendszeres kiadások
Így papíron 70 000 Ft marad havonta. Ez elsőre megnyugtatónak tűnhet — de ebből kellene fedezni az előre nem tervezett kiadásokat, az esetleges javításokat, a nagyobb éves költségeket és a megtakarításokat is.
Egy váratlan háztartási kiadás, átmeneti jövedelemkiesés vagy megnövekedett rezsi már jelentősen szűkítheti ezt a mozgásteret.
Ez a példa kizárólag szemléltetés, nem banki hitelbírálat. Arra mutat ra, hogy a döntésnél nemcsak a törlesztőrészlet fizethetősége, hanem az élethelyzeted teljes pénzügyi fenntarthatósága is fontos.
6. Milyen költségekkel érdemes előre számolni?
A közös hitel rendezéséhez a havi törlesztésen kívül egyszeri költségek is társulhatnak.
A választott megoldástól függően ilyen lehet például a szerződésmódosítás díja, az elő- vagy végtörlesztés díja, egy új hitel értékbecslési és folyósítási költsége, a közjegyzői eljárás, az ügyvédi munka vagy az ingatlan-nyilvántartási ügyintézés.
Egyes költségek csak bizonyos konstrukcióknál merülnek fel, és lehetnek díjkedvezmények vagy díjmentes esetek is.
A döntés előtt ezért érdemes tételes, írásos költségkimutatást kérni a banktól, és összevetni a rendelkezésre álló megoldásokat.
Ne csak azt vizsgáld, mennyit fizetsz majd havonta. A teljes ügylet költsége és a hosszú távú pénzügyi következmény legalább ennyire fontos.
7. Mi történik, ha a volt házastárs nem fizeti a rá eső részt?
Ez az egyik legérzékenyebb helyzet a közös hitelnél.
Ha a felek egymás között megállapodnak a törlesztés megosztásáról, de valamelyikük nem teljesíti a vállalását, az a bankkal szembeni szerződéses kötelezettséget önmagában nem írja át.
Egyetemleges adósi kötelezettség esetén a bank a szerződés és a jogszabályok szerint a teljes esedékes teljesítést is követelheti az arra kötelezett adóstól vagy adóstárstól, függetlenül a felek egymás közötti elszámolásától.
A tartós elmaradás késedelmi költségeket, további banki intézkedéseket és akár a fedezettel kapcsolatos komoly következményeket is eredményezhet.
Ezért különösen kockázatos lehet hosszú időn át kizárólag szóbeli megállapodásra hagyatkozni.
Ha a fizetés veszélybe kerül, célszerű mielőbb egyeztetni a bankkal. A felek közötti tartozáselszámolás vagy jogvita rendezéséhez pedig jogi segítség válhat szükségessé.
8. Öt gyakori hiba, amit érdemes elkerülni
- 1
Összekeverni az ingatlan tulajdonjogát a hitelkötelezettséggel.
Attól, hogy az ingatlan teljes egészében a te tulajdonodba kerül, még nem biztos, hogy a másik fél a bankkal szemben is mentesül.
- 2
Banki tájékoztatás nélkül megállapodni az adóstárs kiengedéséről.
Előbb érdemes tisztázni, milyen feltételekkel lehetséges a szerződés rendezése.
- 3
Csak a havi törlesztőrészletet nézni.
Az új hitel teljes költsége, futamideje és a háztartás pénzügyi biztonsága is számít.
- 4
Tartalék nélkül vállalni a teljes hitelt.
Egy egykeresős háztartásban egy váratlan kiadás vagy jövedelemkiesés nagyobb kockázatot jelenthet.
- 5
Halogatni a bankkal való egyeztetést.
Ha a szerződéses helyzet rendezetlen, vagy a fizetés bizonytalanná válik, a késlekedés további problémákat okozhat.
9. Hogyan indulj el? Gyakorlati ellenőrzőlista
A döntés előkészítéséhez ezeket érdemes összegyűjteni:
- A meglévő hitelszerződés és annak módosításai.
- A fennálló tartozás, a havi törlesztés és a hátralévő futamidő.
- Az ingatlan tulajdoni lapja és a tulajdoni viszonyok.
- A saját igazolható jövedelem és az egyéb hitelek adatai.
- A válás utáni havi bevételek és rendszeres kiadások becslése.
- Az ingatlan megtartására vagy értékesítésére vonatkozó elképzelések.
- A pénzügyi konzultáción történő felkészülés a banki és jogi egyeztetésekre.
- A bank előzetes tájékoztatása a szerződésmódosítás vagy hitelkiváltás lehetőségéről.
- Szükség esetén ügyvédi segítség a vagyonmegosztáshoz és a tulajdoni kérdésekhez.
Az első lépésnek nem feltétlenül kell egy hitelkérelem benyújtásának lennie. Gyakran hasznosabb előbb pontosan megérteni a kiinduló pénzügyi helyzetet és az elérhető lehetőségeket.
10. És mi a helyzet a Babaváróval vagy a CSOK-kal?
Ha az ingatlanhoz vagy a család pénzügyeihez Babaváró hitel, CSOK vagy más támogatott konstrukció is kapcsolódik, a helyzet további vizsgálatot igényel.
A különböző támogatások eltérő feltételeket tartalmazhatnak, és a válásnak lehetnek a támogatásra, a kamatozásra vagy a visszafizetési kötelezettségre vonatkozó következményei.
Ezek nem vezethetők le automatikusan a hagyományos lakáshitel szabályaiból.
A pontos következmények a szerződés és az igénybevételkor irányadó, illetve alkalmazandó rendelkezések alapján állapíthatók meg.
Erről külön Tudástár-cikkben foglalkozunk részletesebben.